Pokud se chystáte pořídit byt nebo dům nebo přemýšlíte o prodeji nějaké vlastní nemovitosti, určitě Vás někdy napadla otázka, proč je ta či ona nemovitost tak drahá nebo tak levná. Co vlastně nejvíce ovlivňuje cenu dané nemovitosti? Dnes si stručně představíme základní faktory, které mohou s cenou nemovitosti výrazně zahýbat.
Poloha
Prvním a asi nejzásadnějším faktorem cen nemovitostí je jejich poloha. Velmi často se stává, že právě poloha ovlivňuje velkou většinu ceny. Nachází-li se nemovitost v pěkném městě a v klidné lokalitě, tak bude její cena vždy vyšší než podobné nemovitosti ve velmi rušných lokalitách nebo se špatnou dostupností. Jako zkušený realitní makléř mohu potvrdit, že nemovitosti v atraktivních lokalitách se na trhu nikdy příliš dlouho neohřejí.
Cenu nemovitostí ovlivňuje lokalita v rámci umístění v dané zemi nebo kraji. Z toho makroměřítka jsou zpravidla atraktivnější nemovitosti v Praze, Středočeském, Královehradeckém, Pardubickém a Jihomoravském kraji. Naopak levnější nemovitosti můžeme hledat v Ústeckém, Karlovarském nebo Moravskoslezském kraji. Tyto rozdíly jsou obvykle ovlivňovány výší životní úrovně obyvatel. Obecně tedy často platí, že čím vyšší životní úroveň, tím vyšší ceny nemovitostí.
V jakémkoli daném kraji se také setkáváme s cenovými rozdíly mezi jednotlivými nemovitostmi. Každý kraj je rozdělen na obce a města. Mezi nimi můžeme také pozorovat výraznější rozdíly v cenách. Obecně lze říct, že nemovitost ve městě bude vždy dražší než srovnatelná nemovitost na vesnici. Zaměříme-li se na města, tak v nich je cena ovlivněna nejčastěji tzv. dobrou adresou. V Praze jsou to např. nemovitosti na Malé straně nebo v Ořechovce, v Olomouci je vyhlášenou lokalitou Neředín, v Brně pak např. městské části Bystrc a Černá pole. Za dobrou adresu se zpravidla považují městské části s dostatkem zeleně, dobrou infrastrukturou nebo dostupnou vzdáleností do centra.
Pokud tedy chcete bydlet v dobré lokalitě na dobré adrese, musíte vždy počítat s vyššími pořizovacími náklady. Je to ale investice, která se vyplatí nejen z hlediska kvality života, ale i v případě následného prodeje nemovitosti. Nemovitosti v dobrých lokalitách zpravidla stoupají na ceně rychleji, a proto jsou i častěji pořizovány právě za účelem následného prodeje.
Za zmínku také stojí atraktivita okolí nemovitosti. Velmi častým kritériem při pořizování nemovitosti je velikost zahrady, možný výhled nebo přímé okolí nemovitosti. Byt s krásným výhledem tedy bude mít vyšší cenu než dům s výhledem na parkoviště a dům s velkou zahradou bude mít vždy vyšší cenu než dům s malou předzahrádkou. Samotné umístění nemovitosti v daném okolí poví mnohé i o sousedech. Nachází-li se rodinný dům například v pěkné vilové čtvrti s dětskými hřišti, školou a dostatkem zeleně, dá se předpokládat, že bude tato lokalita vyhledávaná i v dalších letech a cena nemovitostí bude stoupat.
Technický stav nemovitosti
Dalším velmi důležitým faktorem je technický stav dané nemovitosti. Pokud si například vezmeme dva identické panelové byty, které jsou umístěny ve stejné lokalitě, stejné čtvrti i ve stejném podlaží, jejich cena se může výrazně lišit podle jejich technického stavu. Pokud jeden z bytů například prošel rekonstrukcí bytového jádra, byla mu vyměněna původní okna za plastová a byla vyměněna kuchyňská linka, můžeme očekávat, že cena tohoto rekonstruovaného bytu bude vyšší, pravděpodobně o náklady spojené s rekonstrukcí.
Zejména u prodeje nemovitostí tak vyvstává otázka, zda ji prodat v původním stavu, nebo po rekonstrukci. Rekonstruovanou nemovitost můžeme prodat za vyšší cenu. Riskujeme ale také to, že ne každému se rekonstrukcí můžeme „trefit do vkusu“. Pokud například rekonstruujeme koupelnu nebo kuchyni, není vždy jisté, že bude výsledná podoba všem případným zájemcům vyhovovat.
Nesmíme také zapomínat na celkový stav nemovitosti. I u bytu je dobré zjistit celkový stav domu, například jestli je zateplený, má-li řešený pravidelný úklid a údržbu nebo v jakém stavu jsou inženýrské sítě jako je plyn, elektřina, vodovod a kanalizace.
