Následující příklad není bohužel v realitní praxi vůbec ojedinělý. Na pozemku, který si chcete koupit, stojí malý dům, který není zapsaný v katastru nemovitostí. Nebo vlastníte pozemek a po čase zjistíte, že na něm soused, který ho měl udržovat, postavil chatu. Co je v takovém případě možné dělat? Je lepší černou stavbu odstranit nebo dodatečně povolit? Tyto otázky si dnes zodpovíme.
Co je černá stavba?
S pojmem černá stavba se někdy setkal asi každý. Označujeme ním případy, kdy stavba, její změna nebo terénní úprava, je nebo byla prováděna bez příslušných povolení nebo v rozporu s nimi (popřípadě pokud byla tato povolení zákonným způsobem zrušena). Stavební úřad musí při zjištění černé stavby povinně zahájit správní řízení k jejímu odstranění. Věděli jste ale, že existují dva různé typy černých staveb, které jsou často zaměňovány?
Stavba neoprávněná
Tímto pojmem označujeme stavbu, která byla zřízená na cizím pozemku. To je právě případ, kdy někdo postavil za vaší nepřítomnosti nebo bez vašeho vědomí dům na vašem pozemku. V takovém případě můžete dotyčného vyzvat, aby stavbu odstranil na své náklady. Pokud toto odmítne, je potřeba podat návrh k soudu na rozhodnutí o odstranění stavby na náklady stavebníka.
Pokud jste ale jako majitel pozemku o stavbě věděl a nezakázal ji, není možné po staviteli požadovat odstranění na jeho náklady. V takovém případě můžete například požadovat po staviteli, aby pozemek odkoupil za obvyklou cenu.
Stavba nepovolená
Tímto pojmem označujeme stavbu, která byla provedena bez stavebního povolení nebo v rozporu s ním. Do této kategorie počítáme i případy, kdy již hotovou stavbu někdo bez povolení změní nástavbou, přístavbou nebo jinými rozsáhlými stavebními úpravami, které podléhají stavebnímu řízení.
Jsou zde také případy, kdy stavebník zahájí stavbu ještě před tím, než stavební povolení nabyde právní moci. Je ale možné staveniště před zahájením stavby připravit, tedy provést tzv. přípravné práce pro následné provádění stavby. To mohou být zemní práce související s vyrovnáním pozemku, odstranění náletových dřevin, ohrazení a podobné. Nesmí se ale vykonávat práce, které jsou již považovány za součást stavby a jsou zaneseny v projektové dokumentaci.
Co dělat s černou stavbou?
Při zjištění černé stavby zahájí stavební úřad řízení o jejím odstranění. Je tu ale také možnost do třiceti dnů podat žádost o dodatečné povolení stavby. V takovém případě musí stavebník požádat o dodatečné povolení a prokázat, že stavba není umístěna v rozporu s územním plánem a že není provedena na pozemku, kde to přepis zakazuje (například památkově chráněná zóna, ochranné pásmo vodního zdroje apod.).
Stavební úřad nejprve přeruší řízení o odstranění stavby a zahájí řízení o podané žádosti. Pokud je vydáno dodatečné povolení, řízení o odstranění stavby je zastaveno. Pokud stavební úřad dodatečné povolení zamítne, je vydáno nařízení o odstranění stavby.
Na závěr je třeba dodat, že černé stavby se zásadně nepromlčují. To znamená, že řízení o jejich odstranění může být zahájeno i po několika desetiletích.
