Chystáte se na výstavbu bazénu, kůlny nebo třeba zahradního domku? Rekonstruujete byt? Víte, co můžete postavit bez stavebního povolení? Kdy vám bude stačit ohlášení a kdy na stavební úřad naopak musíte? Připravil jsem pro vás jednoduchý přehled, jak se ve složité problematice zorientovat.
V lednu před šesti lety byl stavební zákon novelizován a umožňuje daleko volnější výstavbu bez povolení stavebního úřadu, než tomu bylo před lety. Podle §79 a §80 stavebního zákona můžete na zahradě postavit laicky řečeno skoro vše. Musíte se ale držet zákonných podmínek.
Jeden příklad za všechny: V létě jsem v Osnici prodával dům, kde si majitel v době covidu postavil malou domácí posilovnu. Byla nebo nebyla to stavba načerno? Jak takovou nemovitost při prodeji odhadnout a jak s ní vlastně pracovat? Protože se v praxi setkávám s tím, že se to plete, připravil jsem jednoduchý přehled.
Zjistíte, kdy potřebujete:
- územní řízení,
- stavební ohlášení nebo
- stavební povolení.
Drobné stavby: Stavební povolení ani ohlášení nepotřebujete
Chystáte se na výstavbu samostatně stojící drobné stavby? Pak nepotřebujete ani stavební povolení, ani územní souhlas, dokonce nemáte ani ohlašovací povinnost. Konkrétně se jedná o tyto stavby:
Nové stavby s těmito parametry
- opěrná zeď do výšky 1 metru nebo oplocení do výšky 2 metrů, která nehraničí s veřejně přístupnými pozemními komunikacemi ani s veřejným prostranstvím,
- skleník do 40 m² plochy a do 5 metrů výšky, který je dál než 2 m od hranice pozemku,
- stavba, která stojí na pozemku rodinného nebo rekreačního domku, má zastavěnou plochu max. 25 m², jedno nadzemní podlaží, je vysoká max. 5 m a podsklepena do hloubky max 3 m hloubky. Stavba musí souviset s užíváním domku, nesmí sloužit pro podnikání a nesmí se v ní skladovat hořlaviny nebo výbušniny. Stavba musí být minimálně 2 m od hranice pozemku a po jejím umístění musí zbýt alespoň 50 % plochy pozemku schopného vsakovat dešťovou vodu,
- bazén do 40 m² plochy u rodinného nebo rekreačního domu, který je dál než 2 m od hranice pozemku, včetně jeho technického zařízení,
- výměna vedení technické infrastruktury, pokud se nemění trasa.
Úpravy domu a bytu
- Stavební úpravy a udržovací práce, kterými se nezasahuje do nosných konstrukcí stavby, nemění se vzhled stavby ani způsob užívání stavby, nevyžadují posouzení vlivů na životní prostředí a jejich provedení nemůže negativně ovlivnit požární bezpečnost.
Územní souhlas: Jak na něj?
Jak bylo řečeno výše, pokud stavíte do 40 metrů čtverečních nebo pergolu do 25 metrů čtverečních, žádný souhlas nepotřebujete. Pokud byste chtěli na svém pozemku stavět například chatku pro ubytování hostů, byť do 25 metrů čtverečních, územní souhlas potřebovat budete. Stejná situace je také například u nádrží na vodu do 100 metrů krychlových.
Jak na územní souhlas? Stavbu provedete v tzv. územním řízení. Budete potřebovat:
- výpis vlastnictví z katastru nemovitostí,
- katastrální situaci se zákresem záměru,
- souhlas sousedů s podpisy,
- zjednodušený projekt stavby,
- a pokud je zahrada v zahrádkářské kolonii, tak souhlas vlastníka pozemku.
Stavební ohlášení u větších staveb
Chystáte se na větší výstavbu? Budete potřebovat stavební ohlášení. Stavba však musí splnit tyto parametry:
- stavby pro bydlení a pro rekreaci, s jedním podzemním podlažím do hloubky 3 m a nejvýše dvěma nadzemními podlažími a podkrovím,
- změny staveb, kdy se nepřekročí parametry z předchozího bodu (přístavby, nástavby rodinného domku),
- stavební úpravy pro změny v užívání části stavby, kterými se nezasahuje do nosných konstrukcí stavby, nemění se její vzhled a nevyžadují posouzení vlivů na životní prostředí (například stavební úpravy bytu bez zasahování do nosných stěn),
- opěrné zdi do výšky 1 m, které hraničí s veřejně přístupnými pozemními komunikacemi a s veřejným prostranstvím.
Pozor na stavební povolení! U velkých rekonstrukcí se bez něj neobejdete!
Pokud plánujete velké rekonstrukce, budete muset na stavební úřad. Máte totiž povinnost získat stavební povolení, a to konkrétně v těchto případech:
- Zásahy do nosných konstrukcí bytového domu (například byt, ve kterém se bourají nosné zdi),
- případy, kdy je povolení výhodnější (například, když nemůžete sehnat sousedy, aby vám podepsali souhlas se stavbou).
Připadá vám to i tak složité? Zde máte patero zásad v kostce:
- Chystáte se na drobnou stavbu kolem domu, výměnu oken nebo střešní krytiny? Nic ohlašovat nemusíte.
- Rekonstruujete běžně velký dům nebo chalupu? Bude vám stačit stavební ohlášení.
- Přistavujete nebo nastavujete rodinný dům nad dvě nadzemní podloží a podkroví? Stačí vám sice stavební ohlášení, ale u přístaveb a nástaveb budete potřebovat i územní souhlas. Ten je jakýmsi zjednodušeným povolením, které získáte od stavebního úřadu, pokud je vaše stavba nekonfliktní – neboli pokud s ní sousedé a úřady souhlasí.
- Chcete v bytě při rekonstrukci zasahovat do nosných panelů? Pak potřebujete stavební povolení.
- Může se hodit! Chystáte rekonstrukci v bytě, ale nemůžete sehnat souseda? Bydlí v cizině nebo se v nemovitosti dlouhodobě nezdržuje? Abyste se vyhnuli pozdějším problémům v komunikaci, bude se vám hodit stavební povolení. A tol i tehdy, kdy se chystáte na úpravy, které jinak stavební povolení vůbec nevyžadují.
Je pro drobnou stavbu třeba kolaudační rozhodnutí?
Dokončili jste drobnou stavbu či rekonstrukci a nevíte, zda budete potřebovat i kolaudaci? V praxi většinou stačí oznámit stavebnímu úřadu svůj záměr stavbu používat. Úřad sice může stavbu zkontrolovat, ale pokud stavebník dodrží projekt, zpravidla se tak neděje. Většinou se kolaudují jen větší stavby. Pokud však chcete mít jistotu, vždy se na stavební úřad obraťte.
I drobné stavby, pro které nepotřebujete stavební povolení, se většinou zapisují do katastru nemovitostí – například chatka pro hosty nebo garáž. Jedná se většinou o větší změny. Pergoly či bazény se na evidovat zpravidla nemusí.
Dobrá rada na závěr! Než začnete s výstavbou či rekonstrukcí, vždy si zajděte na příslušný stavební úřad. Tam vám nejlépe poradí, jakou zákonnou povinnost máte a podle jakých požadavků musíte postupovat. Stejně postupujte i v případě, že váš soused začal s výstavbou na svém pozemku a nemáte o ní více informací. Můžete se dozvědět například:
- Zda jste účastníkem územního či stavebního řízení?
- Nejde o černou stavbu?
- Jak v takovém případě postupovat?
- K čemu všemu máte jako soused právo se vyjádřit?
- Co znamená, že stavba narušuje kvalitu vašeho bydlení či kvalitu životního prostředí? A kdo o tom rozhoduje?
