Koupě nemovitosti se ve většině případů neobejde bez hypotéky nebo jiného úvěru. Řada lidí ale neví, jak se v nabídce bank zorientovat. Co všechno se do úrokové sazby promítá? Podle čeho si banky vybírají klienty, kterým hypotéku nakonec schválí? Je lepší kupovat nemovitost za hotové nebo si na ni půjčit? A jaký je rozdíl mezi cenou kupní a odhadní? Alfou a omegou u financování nemovitostí je podle mě nechat si poradit od zkušeného hypotečního poradce.
Loni se s hypotékami roztrhl pytel. Rok 2020 byl v otázce poskytování hypotečních úvěrů rekordní. I když se banky přesnými čísly většinou neohání, odborníci odhadují aktuální množství hypotečních úvěrů na několik set tisíc.
Řada lidí si s koupí nemovitosti automaticky spojuje i hypotéku. Ze zkušeností ale vím, že se klienti v celé problematice často velmi špatně orientují. Pokud lidé o hypotéce uvažují, banku budou na začátek zajímat tyto tři informace:
- Identifikace klienta – Je to Čech nebo cizinec? Jaké má vazby, vztahy, zda má děti, rodinu a podobně. Banka bude chtít vědět, zda žadatel platí alimenty.
- Bonita klienta – Z čeho bude klient dokládat své příjmy? Jsou dostatečně vysoké na pokrytí úvěru?
- Účel úvěru – Na co si chce klient půjčit?
Tlak na kontrolu příjmů je ze strany bank enormní, protože potřebují mít jistotu, že klient bude mít z čeho úvěr splácet. Na druhou stranu i Evropská unie tlačí banky, aby chránily své spotřebitele před problémy s dluhy. Banky tuto odpovědnost vnímají, a proto kontrolují příjmy žadatelů poměrně důkladně.
Kupní a odhadní cena se mohou lišit. Zvlášť u atypických nemovitostí
K schválení hypotéky potřebuje žadatel vlastní finanční prostředky. Většina bank půjčuje klientům přibližně 80 % hodnoty nemovitosti, některé dokonce až 90 %. Žadatel tak potřebuje přibližně 20 % z ceny nemovitosti. Tady ale může narazit na rozdíl mezi kupní a odhadní cenou. Banka totiž v rámci schvalovacího procesu vysílá na nemovitost svého odhadce, který ji zhodnotí.
Situace na bankovním trhu se neustále vyvíjí. Dá se očekávat, že některé banky budou z opatrnosti tlačit své odhadce, aby odhady snižovali. To znamená, že mohou využít koeficient snížení ceny o 5, 10 a někdy i 15 %. Pak se klienti diví, protože kupní cena nemusí s odhadní cenou souhlasit. A volné prostředky, které mají na koupi připravené, tím pádem nemusí stačit.
K velkým rozdílům mezi odhadní a kupní cenou dochází u atypických nemovitostí na atypických místech. Také u dražších nemovitostí v řádu desítek milionů korun může být problém, že banky úplně nereflektují tržní ceny. To samozřejmě neznamená, že nemovitost nemá takovou tržní cenu, ale je třeba se na to podívat z pohledu banky. Když klient nebude splácet, zůstane jí nemovitost. A banka chce peníze z oběhu zpátky. Proto se snaží pohlídat si jistou cenu prodeje nemovitosti. Protože z těchto prostředků případně uspokojí svou pohledávku. Proto jsou banky opatrné a občas velké či atypické nemovitosti odhadnou o něco níž, než je jejich kupní cena.
Pozor na historii v bankovním registru, registru nebankovních informací i na sázkové hry
Kromě odhadu nemovitosti ovlivňují schválení žádosti o hypotéku i další faktory. Málokdo ví, že existuje něco jako bankovní registr, kam se zapisují “všechny prohřešky”, které kdy v rámci banky uděláte. Například pokud jsem někdy v historii zapomněl obnovit bankovní příkaz a neposlal platbu včas, banka mě na to musela upozornit. Jakmile mi přijde upozorňovací dopis, dostávám se automaticky do bankovního registru. Samozřejmě to není neřešitelný problém. Ale všechny banky tento registr sledují. A pokud jsem “hřešil” opakovaně, pak s největší pravděpodobností úvěr od žádné banky nedostanu.
Existuje také registr nebankovních informací, například když využíváme služeb telekomunikačního operátora. Pokud neplatíme včas své zakázky, můžeme se v tomto registru ocitnout. A i to může mít podstatný vliv na poskytnutí či neposkytnutí úvěru. Pokud je v obou registrech vše v pořádku nebo jsou tam drobné škraloupy, které jsou vysvětlitelné či doložitelné, šikovný hypoteční expert s tím dokáže poradit.
“Každá banka má navíc ještě svůj vlastní registr. Takže pokud jste si u ní vedli například před patnácti lety účet a měli jste problém se splácením, pak i toto může mít vliv u této konkrétní banky na získání úvěru.” Martin Podolák, hypoteční expert a finanční poradce
Banky také nově vyhodnocují informace, které získají z výpisu běžného účtu klienta, který se standardně k žádosti o úvěrovou smlouvu dokládá. Zajímá je, zda klient sází na sportovní utkání nebo hraje jiné sázkové hry. Pokud to žadatel pravidelně a opakovaně dělá, tak je to důvod k neposkytnutí hypotéky. A v praxi se to děje velmi často. Pro žadatele je to samozřejmě velký problém. Je proto lepší, pokud lidé mají potřebu sázet, aby to nedělali ze svého běžného účtu.
Laikům chybí zkušenosti v komunikaci s bankou. Pomoc experta nepodceňujte!
Někdy se lidé domnívají, že je pro ně nejvýhodnější vzít si hypotéku u banky, kde mají účet. Pak jsou překvapeni, že to tak nemusí být.
Bankéři, tedy ti v první linii, jsou totiž zaměstnanci banky a většina z nich je hodnocena fixním platem. Je na ně vyvíjen tlak v podobě velké agendy, kterou musí obstarat. Nemají tedy čas se klientům věnovat jako nezávislý finanční poradce a dávat jim individuální nabídky. A tady přichází zásadní rozdíl v tom, zda si banky takzvaně oběhnout osobně a najít si nejvýhodnější úvěr nebo zda to přenechat poradci.
Doporučuji se vždy spojit se zkušeným expertem. Je pro to několik důvodů. Finanční poradci jsou přímo úměrně závislí na zprostředkování obchodu. Nemají žádný fixní plat, proto se snaží, aby klienti využili financování jejich prostřednictvím.
“Z toho důvodu se snažím klientovi najít co možná nejlevnější financování. Nechci totiž, aby přišel do své banky, která mu dá výhodnější nabídku. Banka by mě v tu chvíli takzvaně podstřelila. Pokud by se to stalo, přicházím o klienta i veškerou energii a čas, který jsem tomu věnoval. Proto se snažím najít to nejlevnější možné řešení, aby klient neměl důvod ode mě utíkat. To, že to zrovna není jeho banka, je věc druhá. “ Martin Podolák, hypoteční expert a finanční poradce
Je potřeba si také uvědomit, že lidem chybí zkušenost v komunikaci s bankou. Martin Podolák mi v rozhovoru pro YouTube prozradil: „Samotného mě docela překvapilo, že v tak exaktním světě, jako jsou finance a bankovnictví, funguje doslova a do písmene tržiště. Přijdeš a začneš smlouvat o cenu. V praxi to skutečně vypadá tak, že mám klienta XY. Chce určitý objem hypotečního úvěru, volám tedy do banky číslo 1 a ptám se, jakou může dostat sazbu. Jako poradce většinou získám nabídku na slevu z úrokové sazby. S touto informací pak volám do banky číslo 2 a říkám, že v bance číslo 1 mi dali konkrétní sazbu, kolik mi dáte vy? Díky vztahům si toto samozřejmě můžu dovolit a být přímější. S informací z banky číslo 2 volám zpět od banky číslo 1, kde je informuji o tom, jakou nabídku jsem dostal. A ptám se, co s tím udělají. Tímto způsobem žádný klient napřímo s bankou většinou komunikovat nemůže a ani to neumí.”
Ukazatel RPSN řekne víc než úroková sazba
Podle čeho se ve finále rozhodnout? U jaké banky si má klient hypotéku zřídit? Jeden z nejdůležitějších ukazatelů je RPSN – roční procentní sazba nákladů. Je to ukazatel, který lépe zohledňuje nákladovost úvěru. Protože do sebe zapojuje všechny další možné poplatky, které s úvěrem souvisejí. I poměrně nízkou úrokovou sazbu totiž mohou další poplatky výrazně zvýšit. Například poplatek za schválení úvěru, poplatek za odhad a tak dále.
V praxi to vypadá následovně. Klient dostane nabídku úrokové sazby 1 %, ale ostatní poplatky mohou být natolik extrémní, že mu sazbu ve finále zvýší třeba až na 10 %. Když se tedy žadatelé dívají jen na výši úrokové sazby, mohou ve finále zaplatit zbytečně vysokou částku.
V momentě, kdy se jedná o velký úvěr, v řádu pěti a více milionů, například poplatek za odhad nemovitosti se do sazby většinou až tolik nepromítne. Tam už potom základní sazba úvěru hraje podstatnou roli. Je třeba to ale sledovat a ideálně si nechat poradit. Zkušený hypoteční poradce totiž umí při určitém objemu hypotéky zařídit i slevy a některé poplatky zcela eliminovat.
Některé banky nabízejí výhodné sazby za sjednání dalších doplňkových služeb. Patří mezi ně například pojištění schopnosti splácet úvěr. Tato pojistka může s úrokovou sazbou docela dost zahýbat, bavíme se klidně i o 3 desetinách až 0,5 %.
“Vždy je třeba důkladně zvážit, když jdu do úvěru, co se bude dít pokud… Pokud nebudu schopen vydělávat, kde na to jako rodina budeme brát? Proto pojištění schopnosti splácet může být pro určité klienty v určité situaci víc než vhodné.” Martin Podolák, hypoteční expert a finanční poradce
V žádosti o hypotéku se nelže! Praxe ale občas ukazuje něco jiného
Žádost o hypotéku je třeba vždy vyplnit pravdivě, protože hrozí i trestněprávní stíhání za pokus o úvěrový podvod. Je velmi důležité, aby na toto finanční poradce dbal a přesvědčil svého klienta. Někteří poradci to ale stále nedělají a pomáhají klientům obejít požadavky bank. Toto řešení je ale krátkozraké jak pro poradce tak pro žadatele, protože banky mají nástroje, jak podvody odhalit.
Na hypotéce se dá i vydělat
Když zvažujete hypotéku, je třeba si uvědomit, proč o ni žádáte. Za půjčku budete platit úroky. V momentě, kdy na půjčených penězích dokážete dosáhnout vyššího výnosu, nemá smysl přistupovat na mimořádné splátky nebo kupovat nemovitost v cashi. To platí hlavně v případě, že vaší prioritou číslo jedna není nedlužit. Pak můžete volné peníze investovat a na hypotéce tak vydělat.
Více informací o financování nemovitostí a tipů na hypotéky najdete v rozhovoru s Martinem Podolákem na mém YT kanálu.
