Hypoteční trh prošel v posledních měsících doslova zemětřesením. Chvíli nahoru, chvíli dolů, ale většinou hlavně nahoru. Mám na mysli samozřejmě výši úrokových sazeb. Co byste měli vědět o hypotéce v roce 2023? A slyšeli jste už o americké hypotéce?
Jedno doporučení na začátek: Situace na hypotečním trhu se turbulentně mění. Hypotéka je dlouhodobý závazek, proto bych doporučoval poradit se o jejím pořízení vždy s odborníkem. Než tak učiníte, možná vám pomůže můj článek, ve kterém shrnuji základní informace o hypotékách, které byste měli vědět.
Hypotéka je dlouhodobý úvěr zajištěný zástavním právem nemovitosti, která je určena k bydlení. Nemovitost, kterou ručíte, by měla:
- být určena k bydlení,
- nacházet se v České republice,
- být pojištěna proti živelným i jiným rizikům a
- být samozřejmě zapsaná v Katastru nemovitostí.
K zajištění hypotéky se většinou používá financovaná nemovitost, tedy ta, na níž si hypotéku berete. Ručit však můžete i jiným objektem, což Vám pomůže získat hypotéku, pokud Vám chybí potřebná hotovost, kterou banky vyžadují na dofinancování kupní ceny pořizované nemovitosti. Můžete dokonce jako záruku poskytnout více nemovitostí zároveň. Zásadní však je, aby se na nemovitost, kterou chcete ručit, nevázalo jiné zástavní právo či jiné ručení.
Na co můžete hypotéku využít?
Banka zpravidla přesně vymezuje, na co si můžete hypotéku vzít. Jedná se o účelový úvěr a banku bude zajímat, na co peníze použijete. Hypoteční úvěr je nejčastěji využíván:
- k financování stavby rodinného domu,
- k nákupu nové či starší nemovitosti v osobním vlastnictví (k trvalému bydlení),
- k nákupu stavebního pozemku nebo
- k financování rekonstrukce nemovitosti.
Za určitých podmínek můžete hypotéku využít také k vyplacení dědictví, kdy má na nemovitost nárok více dědiců a jeden z nich chce ty ostatní vyplatit. Také po rozvodu je možné vyřešit vypořádání společného jmění manželů hypotékou. V obou těchto specifických případech doporučuji se poradit vždy s právníkem, který nejlépe poradí s konkrétními riziky, výhodami i nevýhodami tohoto řešení.
Za zmínku stojí i možnost využít hypotéku k refinancování stávajícího hypotečního úvěru u jiné banky (pokud tam končí doba fixace). Zde bych ale doporučil probrat tento krok s finančním poradcem.
Patero pro hypotéky pro rok 2023 aneb co jste možná nevěděli
- Pokud nemáte vlastní úspory, a přesto chcete hypotéku získat, můžete do zástavy přidat další nemovitost. Zvýší se tak hodnota zástavy, v určitých případech můžete od banky získat kompletní cenu na pořízení nové nemovitosti. Tento krok doporučuji si dobře rozmyslet, abyste byli schopni úvěr splácet. V opačném případě můžete přijít nejen o novou nemovitost, ale i o další, kterou ručíte.
- Zatímco dříve stačilo mít z vlastních zdrojů jen 10 % z ceny plánované nemovitosti, nyní potřebujete dvojnásobek – čili 20 %. Pokud si tedy například chcete koupit dům za 10 milionů, budete muset z vlastního doložit minimálně 2 miliony korun. 10 % limit je pouze pro ty z vás, kterým je maximálně 36 let. My starší musíme sáhnout hlouběji do kapsy.
- Kdy máte šanci získat hypotéku? Ve věku mezi 18 a 70 lety (Česká spořitelna Vám dokonce umožní hypotéku ještě v 72 letech!). Pokud budete o úvěr žádat v pozdějším věku, například kolem šedesátky, počítejte s kratší splatností – maximální splatnost je u většiny bank omezena dosažením 75 let věku.
- Pozor! Pokud plánujete nákup družstevního bytu, počítejte s tím, že banka nerespektuje tento byt jako zástavu. V tomto případě musíte ručit jinou nemovitostí.
- Pokud chcete využít hypotéku na koupi chaty či jiného rekreačního objektu, musí splňovat podmínky celoročního užívání. V praxi to znamená, že musí mít sociální zařízení, kuchyň, vytápění, vodu a elektriku a také přístupovou cestu. Samozřejmostí je i evidenční či popisné číslo. Chata musí stát na pozemku, který je ve vlastnictví majitele nemovitosti.
Americká hypotéka = Neuvádíte účel půjčky, ale zpravidla zaplatíte vyšší úroky
Hypoteční úvěr může být účelový ale i neúčelový. Účelová hypotéka se většinou využívá, když žádáte o úvěr na nemovitost, v níž chcete bydlet, nebo na nákup pozemku, kde chcete stavět dům.
Neúčelová hypotéka, které se také říká americká, je úvěr, kde nedokládáte, na co finance využijete. Můžete je tedy využít na cokoli, aniž by se to týkalo nemovitostí. Nevýhodou americké hypotéky je vyšší úroková sazba, navíc má zpravidla kratší splatnost úvěru a nižší LTV (loan to value – poměr výše úvěru k ceně nemovitosti).
Proč se americké hypotéce říká hypotéka, když ji nemusíte využít například pro financování bydlení? Důvodem je ručení za tento úvěr – opět je zajištěn nemovitostí. To znamená, že k získání americké hypotéky je nutná nemovitost, kterou budete ručit. I když bance nemusíte sdělit účel, ke kterému finance využijete, bude k vám přistupovat stejně obezřetně jako při sjednávání klasické účelové hypotéky.
