Víte, z čeho má majitel pronajímaného bytu největší strach? Z nespolehlivého nájemníka. Právě proto chrání pronajímatele jistota neboli kauce u nájemní smlouvy.
Jistota je peněžitá částka, kterou nájemce složí k zajištění svých závazků z nájemní smlouvy. Pronajímatele tak chrání například před tím:
- aby nájemník nedlužil nájemné,
- aby po jeho opuštění bytu nezůstaly v nemovitosti neuhrazené škody.
Jistota je často nahrazována slovem kauce, jedná se však o totéž. Nástroj, který má pomoci majiteli bytu, aby se domohl svých práv.
Jak sjednat jistotu u nájemní smlouvy?
Částku k zajištění svých závazků skládá pronajímatel hotově nebo účet pronajímatele. Předpokladem je její výslovné ujednání v nájemní smlouvě. Buď může být zahrnuta přímo ve smlouvě, je možné však podepsat i dohodu o jistotě zvlášť nebo vyhotovit dodatek k původní nájemní smlouvě.
Zákon nestanovuje, kdy má být jistota vyplacena. Je tedy čistě na obou smluvních stranách, zda se dohodnou na tom, že nájemník zaplatí kauci:
- okamžitě při podpisu nájemní smlouvy,
- na účet v průběhu několika pracovních dnů,
- v praxi se setkáváme i s jistotou ve formě splátek (pokud se například nájemník při stěhování zcela vydal ze svých úspor a nájemce je ochoten s kaucí počkat).
Co se s penězi na kauci děje dál? Nájemce může po dobu smluvního stavu s penězi z kauce libovolně nakládat. Jeho jedinou povinností je při skončení nájmu peníze vrátit (pokud jimi nepokryje vzniklé závazky nájemníka). V ideálním případě totiž nájemník ke dni skončení nájmu splní všechny své závazky, nedluží nájemné a byt předá bez vad.
Dobrá rada! Kauce se skutečně, není-li uvedeno jinak, musí vracet ke dni ukončení smluvního stavu. Ale! K vyúčtování energií dochází vždy až zpětně. Proto je velmi užitečné, pokud se v nájemní smlouvě obě strany předem domluví, že kauce bude nájemníkovi vrácena až po vyúčtování všech služeb.
Jak vysokou kauci může pronajímatel požadovat?
Chcete si pronajmout byt a zajímá vás, jak vysoká může kauce být? Občanský zákoník stanovuje maximální výši do trojnásobku měsíčního nájemného. Pokud tedy budete platit nájemné například 20 000 korun měsíčně, kauce by neměla překročit částku 60 000 korun.
Zákon pamatuje i na situace, kdy by pronajímatel chtěl v nájemní smlouvě sjednat i smluvní pokutu k zajištění povinností nájemníka. Tato pokuta se započítává do uvedeného limitu. V praxi by to vypadalo tak, že ponechá-li si pronajímatel kauci tří nájmů, nemůže v případě neuhrazených závazků požadovat po nájemníkovi pokutu. Může si ale sjednat kauci ve výši dvou nájmů a doúčtovat smluvní pokutu až do výše rozdílu, tedy do trojnásobku nájmu.
Úroky z jistiny: Jak na ně?
Ve své praxi se setkávám i s tím, že se nájemci ptají po úrocích ze složené jistiny. Zákon jim k tomu dává právo. Je totiž svým způsobem nespravedlivé, že nájemce může s penězi během doby nájmu libovolně disponovat a zúročovat je. Kolik by však úroky z jistiny měly činit? Zákon tuto sazbu nestanovuje. Mohou to být tak zvaně obvyklé úroky za úvěr, pod nimiž si lze představit cokoli v rozmezí 1 – 15 %.
Jak na takovou situaci? Jak se vyhnout pozdějším dohadám o výši úroků? Jednoduše! Trvejte na sjednání výše úroků přímo v nájemní smlouvě hned na začátku. Předejdete tak řadě nepříjemností při ukončení nájemního vztahu.
Kdy může pronajímatel jistotu čerpat?
Odpověď je relativně jednoduchá. Pokud se obě strany smluvně nedohodnou jinak, jistotu lze čerpat až ke dni skončení nájmu. Takto se na to dívá zákon. Praxe ale ukazuje, že je lepší v nájemní smlouvě uvést, že pronajímatel má právo peníze z jistoty čerpat i dříve, například tehdy, když je nájemník v prodlení s platbou nájmu.
Poté může pronajímatel po nájemníkovi požadovat, aby výši kauce doplnil do původního sjednaného stavu. Pokud tak neučiní, po skončení nájemního vztahu může pronajímatel vrátit jen zbytek jistoty, která po odečtení dluhu za nájemné zbývá. Vždy o tom musí nájemníka písemně vyrozumět a škody vyčíslit.
Jak vyčíslit výši škody v bytě? A jak vlastně vypadá běžné opotřebení?
Zápočet jistoty na dlužné nájemné je relativně jednoduchý. Co když ale nájemník způsobil v bytě škody a ty je potřeba vyčíslit?
Nájemník nemusí byt po skončení nájmu vrátit v původním stavu, protože se počítá s běžným opotřebením. I když může být sporné, jak takové běžné opotřebení vypadá, většinou se jedná o oděrky na omítce, důsledky stárnutí materiálu a podobně. V tomto případě by pronajímatel neměl po nájemníkovi chtít škody zaplatit.
Dobrá rada! Je běžnou praxí, že již v nájemní smlouvě pronajímatel požaduje, aby nájemník byt vrátil například čerstvě vymalovaný. Tím se minimalizuje tzv. vybydlení bytu a pronajímatel může byt nabízet dál.
Pokud došlo ke škodám na vybavení bytu, bývá často sporné, kolik by si za něj měl pronajímatel účtovat. Přiměřenost částky by měla vycházet z hodnoty věci, kterou nájemník poškodil, případně lze doložit náklady spojené s opravou dané věci.
Zde opět platí, že pronajímatel je povinen písemně vyčíslit výši škody, kterou si z kauce strhne. Měl by být také schopen doložit případně obhájit adekvátnost výše této částky.
