Družstevní byt se od bytu v osobním vlastnictví liší v několika zásadních věcech. Jeho vlastníkem vždy zůstává bytové družstvo a předmětem nákupu a prodeje je podíl v bytovém družstvu. Tyto specifické rozdíly znamenají, že i nákup nebo prodej takového bytu probíhá jinak než u bytu v osobním vlastnictví. V dnešním článku se proto podíváme na to, jak probíhá nákup či prodej družstevního bytu a na co si v tomto procesu dát pozor.
Co je bytové družstvo?
Nejprve si krátce zopakujme, co přesně označujeme pojmem obchodní družstvo. Obchodní družstvo je specifický typ obchodní korporace. Jeho cílem ale není přímé podnikání, ale zajišťování bytových služeb svým členům a vykonávání správy nemovitosti. Bytové družstvo má ve svém vlastnictví budovy, ve kterých se nachází družstevní byty (případně družstevní nebytové prostory). Tyto byty družstvo pronajímá svým členům.
Členství v bytové družstvu vzniká nabytím družstevního podílu a splněním vkladové povinnosti. Prodej družstevního podílu probíhá doručením a podepsáním smlouvy o převodu družstevního podílu. Bytové družstvo nemá právo převod zamítnout. Stanovy družstva ovšem mohou zakázat, aby se členem staly právnické osoby, cizinci nebo cizinci bez trvalého pobytu v České republice. Pokud však kupující je občanem ČR a fyzická osoba, družstvo ho jako člena odmítnout nemůže.
Z členství v bytovém družstvu vyplývají členům dvě základní práva, díky kterým je bydlení v družstevním bytě finančně výhodné. Tím prvním je právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, který náleží k družstevnímu podílu. Druhým je právo na stanovení nájemného v takové výši, která pokryje pouze účelně vynaložené náklady družstva na správu družstevních bytů. Je to tedy v podstatě pouze příspěvek do fondu oprav a poplatky za služby.
Co si zjistit před prodejem?
Před převodem družstevního podílu je rozhodně důležité si prostudovat stanovy konkrétního družstva. Jednotlivá družstva mohou mít ve svých stanovách podmínky, které mohou členství různými způsoby omezovat a upravovat. Dále je třeba si při prodeji zajistit potvrzení, že převodce je skutečným majitelem družstevního podílu. Zcela zásadní je také si nechat potvrdit, že převodce nemá vůči družstvu žádné nesplacené závazky či dluhy, nebo že u něj není vedeno řízení o jeho vyloučení z družstva.
Spolu s tržní cenou družstevního bytu je třeba také zjistit tzv cenu anuity. Tím je myšlena případná nesplacená část úvěru, který připadá na družstevní podíl, za který byly byty původně pořízeny nebo postaveny. Případná výše anuity totiž de facto navyšuje kupní cenu bytu, a proto je opravdu důležité si její případnou výší zjistit s předstihem. V případě, že je anuita splacena, mohou na byt stále být navázány jiné závazky vůči třetím osobám. Může se jednat o úvěr na rekonstrukci domu nebo náklady na různé opravy mimo rozpočet fondu oprav.
Prodej družstevního bytu má oproti bytům v osobním vlastnictví řadu výhod, zejména rychlost samotného procesu. Kupující se stává členem družstva okamžitě a prodávající okamžitě získává peníze z prodeje. Přesto je tu ale několik zásadních věcí, kterým je třeba věnovat pozornost, aby nedošlo k nečekaným komplikacím.
