Při prodeji nemovitostí může občas dojít k nečekaným komplikacím. Ve své praxi se s takovými problémy setkávám často. Nedávno jsem například setkal s následující situaci. S klientem jsme řešili prodej rodinného domu. Banka si ale na poslední chvíli vyžádala podpis manželky, kterým má potvrdit svůj souhlas se zástavní smlouvou i přesto, že jsme už bance poskytli smlouvu o zúžení majetku v rámci společného jmění manželů. Banka ale na podpisu manželky trvala, protože klient měl v občanském průkazu uvedeno, že je ženatý. K vysvětlení tohoto konkrétního problému je třeba se blíže zaměřit na pojem „rodinná domácnost“, jelikož toto právní ustanovení často vede k podobným komplikacím.
Co je rodinná domácnost?
Rodinná domácnost je ustanovení zavedené novým občanským zákoníkem a konkrétně ho můžeme najít v § 747 OZ. Zákonná definice pojmu sice neexistuje, ale lze ji odvodit výkladem několika ustanovení, která pojem používají. Takto lze rodinnou domácnost definovat jako byt či dům, jenž slouží manželům či jejich rodině k bydlení, které je tvořeno souborem movitých věcí, sloužících k životním potřebám rodiny a jejich členů.
Pokud se jedná o rodinnou domácnost, není možné bez souhlasu člena této domácnosti předmětnou nemovitost zcizit nebo jinak zatížit na úkor jiného člena domácnosti. Problémy tedy nastávají ve chvíli, kdy se omezení vlastnického práva dotkne třetí osoby, nejčastěji kupujícího. Ten nemá žádnou možnost ověřit, jestli nemovitost není zároveň rodinnou domácností. Status rodinné domácnosti není zapisován do veřejného seznamu, jako je katastr nemovitostí.
Jedinou možností, jak toto ustanovení obejít, je tedy vyloučit možné omezení vlastnického práva písemným souhlasem manžela (nevlastníka), že druhý manžel (vlastník) může s nemovitostí volně nakládat, jelikož nemovitost není předmětem rodinné domácnosti.
Ustanovení o rodinné domácnosti vzniklo realizací doporučení EU. Cílem tohoto doporučení je ochrana osob slabších (spotřebitele) a vyšších společenských zájmů a institutů (rodina). Na výše uvedeném příkladu je ale vidět, že se ustanovení často dostává do přímého sporu se základním principem pojmu vlastnictví, kterým je právo s věcí nakládat.
Kde nastávají problémy?
Při prodeji nemovitosti, která může být považována za rodinnou domácnost, nastává problém nejčastěji ve dvou případech. Prvním případem je situace, kdy manžel (vlastník) neví o povinnosti souhlasu manžela (nevlastníka) při prodeji nemovitosti. Tím se vystavuje riziku neplatnosti právního jednání. Druhým případem je situace, kdy manžel (vlastník) o povinnosti souhlasu ví, ale z různých důvodů nemůže získat souhlasné stanovisko od manžela (nevlastníka).
Banky s ustanovením o rodinné domácnosti počítají, a tak je přímo zahrnují do zástavních smluv a vždy po prodávajícím požadují, aby zajistil podpis druhého manžela. Podpis je tak nutné sehnat i v případě pravomocného rozvodu manželů, nebo v případě zúžení společného jmění manželů.
Jak takovou situaci řešit?
Z těchto skutečností vyplývá, že případných řešení prodeje nemovitosti, která je předmětem rodinné domácnosti, příliš není. Jednou variantou je uzavření zástavní smlouvy až po uzavření kupní smlouvy, kdy zástavcem bude pouze kupující a není tedy třeba podpis manžela (nevlastníka). Takový postup ale může znamenat, že kupní cena nebude složena u nezávislého subjektu (např. notář) v okamžiku podpisu kupní smlouvy, ale až poté. Zároveň je zde riziko napadení platnosti kupní smlouvy ze strany manžela (nevlastníka).
Je očividné, že pokud nebude občanský zákoník novelizován s cílem úpravy tohoto problému, může být statut rodinné domácnosti zneužíván k omezování vlastnických práv osobami, které k předmětným nemovitostem nemají žádný právní titul. Nezbývá tedy než doufat, že k této novelizaci dojde co nejdříve.
