Pomáhá po celém světě v boji s praním špinavých peněz. Řeč je o AML. Hodně se o něm v souvislosti s nemovitostmi mluví, veřejnost většinou přesně neví, o co se jedná. Jak konkrétně funguje a proč má být součástí rutinní práce makléřů?
AML neboli anti money laundering. Jedná se o zákon proti praní špinavých peněz, v realitní praxi o identifikaci původu peněz nebo majetku klienta. Ačkoli se o AML mluví zvlášť v souvislosti s novým realitním zákonem, existuje v našich podmínkách už dvanáct let. V současné době se v České republice implementuje až pátá nebo šestá evropská směrnice AML. Poslední změna proběhla v lednu 2021.
Profesi realitních zprostředkovatelů obsahovalo AML už dříve, nově se vztahuje i na profese prodejců a nákupců nemovitostí, pokud to dělají jako podnikatelé. “Oblast realitních činností je celoevropsky brána jako velké nebezpečí z hlediska praní špinavých peněz. Mohou tam být obrovské daňové úniky nebo čištění peněz, které vzešly z kriminální nebo nezákonné činnosti. A to nejen v Evropské unii. Jsou do ní dováženy peníze ze zahraničí, které se pak prostřednictvím nemovitostí proměňují na legální peníze. Dokonce těm, co to legalizují, nevadí ani velké ztráty, protože to pro ně pořád má smysl,” vysvětluje princip zákona AML vedoucí Oddělení realitních činností na Ministerstvu pro místní rozvoj Pavel Rakouš.
Praní špinavých peněz se tedy brání celá Evropa a my nejsme výjimkou. Novou povinností pro realitní kanceláře ale makléřům v tomto směru přibyla řada administrativy. Setkávám se s tím, že z toho realitní kanceláře radost nemají.
Představa, že by stát tuto činnost vykonával sám, není reálná. Stejně by od makléřů potřeboval spoustu dokladů. Musel by vytvořit nějaký úřad. A celý proces by byl mnohem složitější.
Jak vypadá AML v praxi?
Na dodržování zákona o AML dohlíží Finančně analytický úřad. Ten do určité míry toleruje, že v realitních kancelářích přistupují k plnění povinnosti na základě vnitřních podmínek. Velkou benevolenci však makléřům v tomto směru nedává.
Principem AML v realitní oblasti je dotazování. Je jedno, zda klient prodává nebo zejména kupuje. Makléř s ním zpravidla vyplní formulář či dotazník a doptá se ho na další informace. To, co se mu nezdá, si může případně ověřit v dostupných dokumentech, počínaje katastrem nemovitostí, přes obchodní rejstřík, doplnit si účetní uzávěrku a podobně. Smyslem je získat přehled o původu klientových prostředků nebo majetku a zabránit potenciálnímu praní špinavých peněz.
V praxi se setkáváme s tím, že se to některým klientům, zvlášť těm politicky exponovaným, nemusí líbit. Existuje pro to jednoduché vysvětlení.
“Pokud půjdete do banky řešit úvěr, tak Vás prolustrují mnohem víc, aniž o tom víte. Půjdete-li k advokátovi řešit kupní smlouvy, ten to udělá stejně tak. Je povinen to udělat.” Pavel Rakouš
Tím, že makléř provede kontrolu podle zákona o AML, má například advokát, s nímž se nadále prodej či koupě nemovitosti řeší, snazší práci. Ze zákona si totiž mohou informace z části předávat, takže už si pak advokát může dohledat jen finanční věci. Je to nezbytná cesta informací.
AML platí na obě strany. Pro kupujícího a také pro prodávajícího
Povinnost prověřit původ peněz u kupujícího je jasná. Některé klienty ale občas zaskočí fakt, že AML provádíme ze zákona i u těch, co prodávají. Jak majetku nabyl?
Doložit původ majetku na území České republiky lze poměrně snadno nahlédnutím do katastru nemovitostí. Trošku složitější to může být u družstevních majetků, kde se neevidují ceny. Tam máme trošku problém. Ale jinak si myslím, že prověření na straně prodávajícího je mnohem jednodušší než na straně druhé.
Problém nastává v praxi. Stát totiž nevydal žádnou směrnici, jak by měli makléři své klienty prověřovat. Někdy se stává, že makléř připraví papír, podepíše ho s kupujícím a má takzvaně hotovo. Vlk se nají a koza zůstane celá.
“Řeknu to naprosto narovinu. Takto by to být nemělo. Finančně analytický úřad provádí pravidelně kontroly a zjistil už dvě pochybení. Jejich výklad pak následně zveřejnil, aby se z toho další makléři mohli poučit,” vysvětluje Pavel Rakouš. Oba subjekty, které pokuty dostaly, podle něj s AML pracovaly docela dobře. Problém byl v detailech, které tam chyběly. Finančně analytický úřad byl v jejich případě ještě relativně shovívavý, dnes už mohou jít pokuty i do milionů korun.
Budoucnost AML: Stát ho rozhodně nezruší
Existuje šance, že by stát povinnost AML zmírnil nebo dokonce zrušil? Podle odborníků to není možné. I kdyby se změnila politická reprezentace, AML nepadne. “To bychom asi museli vystoupit nejen z Evropské unie, ale i z Mezinárodního měnového fondu, protože problematika praní špinavých peněz je problematikou nejen Evropy, ale celého světa,” uzavírá budoucnost AML Pavel Rakouš.
Osobně vidím určité komplikace v tom, že stát nevydal žádnou směrnici, která by makléřům přesně ukázala, jak má AML vypadat. Realitní specialisté se sice účastní odborných školení, přibyla jim řada administrativy a papírování, ale nikde není přesný návod, co se musí a co nemusí.
Makléř A provádí kontrolu AML, makléř B také a samozřejmě i makléř C. Ale nedělají to stejně. Každý tuto činnost provádí po svém, na základě vnitřních podmínek v kanceláři.
Budeme-li chtít nějak AML ujednotit, budeme si nejspíše muset počkat na prováděcí vyhlášku nebo směrnici, jak ho v praxi dělat. “Evropská společnost nastavila nějaká pravidla a měli bychom se jim přizpůsobit. Tak jako platíme daně a nejsme z toho nadšení. Tak bychom měli plnit i tuto povinnost. Vývoj jde dopředu a i v případě AML časem vykrystalizují podpůrné systémy, které pomohou s tím, jak přesně ho mají makléři provádět,” dodává Pavel Rakouš.
Neděste se, pokud po Vás chce makléř AML. Problém by byl, kdyby ho nechtěl!
Povinnost zjišťovat od klientů původ majetku či peněz může být pro makléře paradoxně i příležitostí, jak se naučit citlivě jednat. Může to přispět ke kultivaci oboru, makléři získají lepší komunikační schopnosti.
Realitní kanceláře si navíc na základě nových povinností definují i firemní kulturu a firemní politiku. Jak budou s citlivými údaji nakládat? Kde je budou bezpečně ukládat? Kdo k nim má přístup a také jak se skartují? I to je nesmírně důležité nastavit, jak a po jaké době se správně citlivých informací zbavit. Koneckonců, pořád je tady ochrana v rámci GDPR.
