Chystáte si pronajmout nebo podnajmout byt? Víte, jaký je v tom rozdíl a na co si dát u obou typů smluv pozor? Kdo vám může zakázat zapsání trvalého bydliště v nemovitosti, chov domácích zvířat nebo kouření v bytě? Před uzavřením pronájmu či podnájmu je dobré si o podmínkách zjistit víc a třeba se i poradit s makléřem.
Jaký je rozdíl mezi podnájmem a pronájmem? Zjednodušeně řečeno – záleží na tom, kdo přenechává nemovitost k užívání. Je to přímo majitel nebo mezi majitelem a uživatelem bytu figuruje ještě prostředník?
- Pronájem – Nájemce si pronajímá nemovitost (nejčastěji byt) přímo od jejího majitele, a to na základě nájemní smlouvy.
- Podnájem – Nájemce nemovitosti, který má řádnou nájemní smlouvu s majitelem, nemovitost dále poskytuje k obýváním podnájemníkovi, a to na základě podnájemní smlouvy.
Výhody pronájmu v praxi: Smluvní vztah upravuje občanský zákoník
Pojmem pronájem označujeme smluvní vztah mezi vlastníkem nemovitosti (pronajímatelem) a nájemcem (nájemníkem). Obě tyto strany mezi sebou uzavřou nájemní smlouvu, kterou vzniká nájemní vztah.
Z něj vyplývají práva a povinnosti pro obě smluvní strany, jako je například povinnost pronajímatele hrazení drobných oprav. Práva a povinnosti vyplývající z nájemního vztahu jsou upraveny například prostřednictvím občanského zákoníku. Tím jsou obě strany velmi dobře chráněny. Zákonem jsou třeba stanoveny okolnosti, za kterých lze dát nájemci výpověď, nebo kdy je možné měnit cenu nájmu.
Pronájem má tedy několik zásadních výhod:
- Nájemní smlouvu nelze ukončit bez udání důvodu.
- Nájem lze sjednat na libovolně dlouhou dobu, včetně doby neurčité.
- U pronájmu je možné si na adresu nemovitosti zapsat trvalé bydliště bez souhlasu majitele.
- U pronájmu také nelze nájemníkovi zakazovat chov domácích zvířat nebo kouření v bytě, a to ani výslovným zákazem v nájemní smlouvě (pronajímatel však v takovém případě může požadovat vyšší vratnou kauci).
Úskalí podnájmu: Smlouva může být vypovězena i bez udání důvodu
Pojmem podnájem označujeme také smluvní vztah, ale v tomto případě mezi nájemcem (nájemníkem) a podnájemcem (podnájemníkem). Nájemník neobývá nemovitost nebo její část a přenechává ji podnájemníkovi k užívání.
K podnájmu může dojít i bez souhlasu vlastníka nemovitosti, ale pouze pokud to není výslovně zakázáno v nájemní smlouvě.
Podnájem je přímo svázaný s pronájmem. Oproti pronájmu není podnájem chráněn dle občanského zákoníku, a tak sebou nese řadu nevýhod. Například:
- Smlouva o podnájmu může být vypovězena bez udání důvodu.
- Platí maximálně do té doby, do kdy je platná nájemní smlouva.
- Podnájemníkovi může být podnájemní smlouvou zakázán chov zvířat nebo podnikání.
- Zapsání trvalého bydliště v podnájmu bez výslovného souhlasu majitele nemovitosti je velmi komplikované.
Dobrá rada nad zlato! Pokud pronájem zanikne nebo je vypovězena smlouva o pronájmu, zaniká tím i smlouva o podnájmu. Podnájemník se v takovém případě musí z nemovitosti vystěhovat a nemá ani právo na náhradní podnájem. Proto u podnájmu vždy doporučuji prostudovat nájemní smlouvu od hlavního pronajímatele, ideálně majitele nemovitosti
Majitel nemovitosti podnájem povolit nemusí. Nesouhlas musí ale jasně projevit
Co není výslovně zakázáno, je v tomto případě povoleno. Co to znamená? Povinností vlastníka nemovitosti není umožnit podnájem. Musí tak ale učinit výslovně. A to buď přímo v původní nájemní smlouvě nebo odpovědět na žádost o udělení souhlasu s podnájmem.
Zákon stanovuje lhůtu pro udělení souhlasu. Pozor! Pokud si nájemník písemně zažádá o umožnění podnájmu a nájemní smlouva neobsahuje klauzuli, která by se podnájmem přímo zabývala, musí vlastník svůj případný nesouhlas vyjádřit písemně do jednoho měsíce. Pokud tak neučiní, má se za to, že vlastník nemovitosti s podnájmem souhlasí.
Pozor na opačný případ! Pokud nájemce pronajme nemovitost dál podnájemci přes zákaz vlastníka, hrubě tím porušuje své povinnosti, což může vést k ukončení nájemní smlouvy a vystěhování.
Změnu počtu osob v nemovitosti vždy schvaluje majitel
V praxi se setkáváme také se změnou počtu uživatelů nemovitosti, typicky když se do ní přistěhuje další osoba. Změny počtu osob se vždy ohlašují majiteli nemovitosti a upravují v nájemní smlouvě. V případě podnájmu musí navýšení počtu osob také odsouhlasit majitel bytu. Nestačí tedy souhlas mezi nájemníkem a podnájemníkem.
