Virtuální prohlídky nemovitostí. Jejich využití při prodeji domů a bytů se jen za poslední roky zvýšilo několikanásobně. Důvod je pochopitelný. Nejdřív svou roli sehrál technický boom a zkvalitňování služeb v oblasti realit, poté karanténní opatření a také strach z koronaviru. Skenování nemovitostí proto právem patří mezi základní nástroje, s nimiž by měl realitní makléř operovat. Z vlastních zkušeností vím, že je lepší to přenechat odborníkovi a začlenit skenera do týmu nejužších spolupracovníků.
Možnost projít si nemovitost na dálku, prohlédnout si ji do detailů, poslat odkaz rodině a přátelům a výrazně tak zkrátit dobu prodeje. To jsou jen některé z přínosů skenování nemovitostí, na jejichž konci vznikne virtuální prohlídka. Čím skenovat? V České republice je k dispozici přibližně padesát kamer, které to umí. Osobně mám nejlepší zkušenosti s 3D skenem přístroje Matterport.
Matterport pochází z Ameriky. Dokáže kompletně naskenovat nemovitost a její rozlohy. Výsledkem je virtuální prohlídka, která do detailu odhalí celý prostor, včetně jeho kladů i nedokonalostí. Proto je potřeba s ním umět pracovat.
Makléři si mohou Matterport půjčit a naskenovat nemovitost sami. Já ale doporučuju nechat si tuto službu udělat od specialistů. Jedině ti totiž přesně vědí, jak využít jeho potenciál.
“Matterport má různé využití. Já s ním například dělám půdorys a samozřejmě virtuální prohlídky. Každému makléři, který si od nás přístroj půjčí, vysvětlujeme jeho výhody, jak ho má obchodně používat a k čemu. Například nedoporučuji dávat 3D prohlídku hned do inzerátu, ale sbírat nejdříve kontakty zájemců. Až když zájemce zanechá kontakt, je vhodné mu poslat virtuální prohlídku nemovitosti.” Václav Duben, 3Dvirtual.cz
Jak probíhá skenování nemovitostí?
Skenování má svoje pravidla. Nemovitost na to musí být perfektně připravená a uklizená. Pokud prostor pouze fotíte, můžete se s foťákem postavit tak, aby některé části nebyly vidět. Ale Matterport vidí úplně všechno, protože se točí kolem své osy o 360 stupňů. Vidí skoro až za roh. Ideálním stavem je tedy prázdná nemovitost, kterou designér připravil na prezentaci. Jak konkrétně designér prostor nachystá, o tom jsem se rozepsal ve článku o homestagingu.
Při skenování by v nemovitosti nemělo být moc lidí. Čím méně, tím lépe. Není dobré, pokud makléř domlouvá vše na jeden čas. Skener pak musí dávat pozor, aby se mu nikdo nepohyboval v záběru. A tím se skenování zbytečně časově prodlužuje, protože je třeba záběry opravovat.
Díky virtuální prohlídce klesá počet opakovaných návštěv nemovitostí
K čemu je vlastně virtuální prohlídka dobrá? V současné době je nedílnou součástí nabídky nemovitosti. Makléři ji nejčastěji posílají zájemcům po jejich návštěvě nemovitosti. Aby si mohli doma v klidu prostor ještě jednou virtuálně projít a připomenout si ho. Tím mimo jiné odpadají druhé a třetí prohlídky nemovitosti a výrazně se zkrátí čas prodeje.
Představte si modelovou situaci. Na prohlídku domu přijde manželský pár. Nemovitost se jim líbí, ale váhají. Chtějí se poradit a ukázat prostor rodičům, dětem, kamarádům a dalším. Díky virtuální prohlídce se dá tato situace vyřešit zasláním odkazu v pohodlí domova.
“V jižních Čechách jsme skenovali nemovitost. Vyhlédl si ji kanadský občan. Pak přiletěl, udělal patnáctiminutovou prohlídku domu a koupil ho. Makléřka ho upozornila na to, že dům vlastně ani pořádně neviděl. Odvětil, že už po domě čtrnáct dní virtuálně chodí, že se mu líbí a že se vlastně přijel jen podívat na to, zda tu nemovitost skutečně je. I když je to spíše výjimka, tento pán koupil nemovitost jen na základě virtuální prohlídky.” Václav Duben, 3Dvirtual.cz
Virtuální prohlídky v kostce: Informace pro projektanty, infobody i fotky ve 4K
Skenování nemovitostí poskytuje řadu informací. Většina lidí si představí hlavně kameru, která je jen hardwarem. Zajímavý je ale i software, který informace kompletně zpracovává do finálního stavu. V případě Matterportu ho softwarová firma neustále zdokonaluje a vyvíjí. Z kamery lze dokonce získat i informace pro projektanty.
“Měli jsme objednávku na zaměření dvou velkých bytových domů o čtyřech patrech. Projektant by na tom strávil daleko více času. Kromě zaměřování by nemovitost totiž musel ještě překreslit ve speciálních programech. Jeho služba by tudíž byla náročnější na čas a ve finále i na peníze. My jsme dům naskenovali Matterportem za tři a půl hodiny, pak půlhodina v postprodukci. Projektant z našeho výstupu udělal přípravu na projekt a na základě této zkušenosti si nás hned objednal na další spolupráci.” Václav Duben, 3Dvirtual.cz
Co všechno se dá do virtuální prohlídky vložit? V oboru realit můžeme vkládat infobody s videem, fotografiemi, vizitkou makléře, doprovodným textem s odkazy na další stránky a podobně. Kromě prohlídky lze z materiálu vygenerovat i fotky v rozlišení 4K. Pro účely inzerce nemovitosti je to sice zbytečně vysoká kvalita, ale Matterport to umí. V postprodukci navíc s materiálem dokáže velmi dobře pracovat grafik, video lze například otitulkovat a podobně.
3D sken nezabere moc času. Byt 3kk je hotov do třičtvrtě hodiny
Výroba virtuální prohlídky nemovitosti není tak časově náročná, jak by se mohlo na první pohled zdát. Pokud si k tomu makléř vezme na pomoc odborníka – skenera, jde to rychle. Vždy záleží na přípravě nemovitosti. Pokud je špičkově připravena a nepohybuje se v ní moc lidí, byt 3kk je hotový přibližně za 40 minut. Pro představu – u rodinného domu o dvou patrech je třeba počítat se dvěma až třemi hodinami práce na místě, potom ještě postprodukce.
Při skenování nemovitosti hraje svou roli také počasí a viditelnost. Tyto faktory mohou práci s Matterportem ovlivnit. Jsou dva extrémy, ve kterých se skenovat nedoporučuje. A to je tma nebo příliš velké světlo, velký svit slunce. Čočky přístroje pak neskenují správně. Ideálním počasím pro 3D sken je tedy sluníčko, které ale nesvítí přímo do oken. Světlejší nemovitost vždy vypadá lépe a vzbuzuje pozitivnější emoce.
Virtuální prohlídku nemovitostí vítají nejen zájemci o koupi, ale i samotní majitelé. Přístroj totiž vytváří tak zvaný dollhouse neboli domeček pro panenky. Je to zajímavý model nemovitosti a moc hezky vypadá. Majitel tak vidí svou nemovitost v úplně jiné dimenzi. A dokáže si z toho vzít řadu informací.
O skenování nemovitostí a přístroji Matterport jsem si povídal s kolegou a spoluzakladatelem projektu 3Dvirtual.cz Václavem Dubnem. Celý rozhovor najdete na mém YouTube kanálu.
