Před koupí jakékoliv nemovitosti byste měli věnovat pozornost několika zásadním věcem. Jednou z nich je její technický stav. Zpráva o celkovém stavu nemovitosti včetně případných závad by také měla být součástí kupní smlouvy. Bohužel, realita je často jiná a kupující není dostatečně seznámený se všemi možnými závadami. Některých vad si tak může všimnout až po několika letech, a jejich oprava může vyjít na desítky či stovky tisíc. Věděli jste ale, že máte možnost reklamovat skryté vady až do 5 let od uzavření kupní smlouvy?
Co je skrytá vada?
Vady nemovitosti můžeme v základu rozdělit na vady zjevné a vady skryté. Zjevné vady jsou takové, které můžeme objevit při běžné prohlídce nemovitosti či bezprostředně po jejím převzetí. Na takové vady se možnost reklamace u prodávajícího nevztahuje. Skrytými vadami myslíme takové vady, které již existovaly v době předání nemovitosti, ale v plné míře se projeví později.
Příkladem skryté vady může být plíseň na stěnách způsobená pronikající vlhkostí, statické problémy konstrukcí nosných částí domu či střechy, chybně nainstalovaná izolace, chybná výměra obytné plochy a podobné.
Reklamace skrytých vad
S novelou občanského zákoníku v roce 2014 došlo k posílení práv kupujících ve vztahu k reklamacím skrytých vad nemovitostí. Zatímco dříve bylo možné vady reklamovat pouze do 6 měsíců od uzavření kupní smlouvy, nově bylo toto období prodlouženo na 5 let. Odpovědnost za případné skryté vady nese prodávající.
V případě, že oznamujete prodávajícímu skrytou vadu k její reklamaci, je také třeba prokázat, že vada splňuje všechny znaky skryté vady, především to, že vada existovala již v době převzetí nemovitosti.
V případě, že vada je odstranitelná, musí ji prodávající na své náklady odstranit, nebo kupujícímu poskytnout přiměřenou slevu z kupní ceny.
V případě, že je vada neodstranitelná, má kupující právo požadovat po prodávajícím přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo od kupní smlouvy odstoupit a požadovat vrácení celé kupní ceny.
Záruka a odpovědnost za vady
Možnost reklamace skrytých vad nemovitosti řada lidí zaměňuje za pojem záruka na nemovitost. Jedná se přitom o odlišné věci. Záruka na nemovitost je většinou dvouletá a vztahuje se na mnohem širší okruh vlastností. Záruku často poskytují developeři na nové domy a byty. Záruka v tomto případě garantuje, že nemovitost si po tuto dobu udrží vlastnosti, které měla při předávání. Záruka podle občanského zákoníku, tedy odpovědnost za vady, se vztahuje pouze na vady, které splňují kritéria skrytých vad, a to po dobu pěti let.
Technický posudek nemovitosti
Těmto komplikacím je nejlepší zcela předejít, a to nechat nemovitost prověřit odborným pracovníkem, který vám vystaví technický posudek. U kvalitních realitních makléřů by technický posudek nemovitostí měl být naprostou samozřejmostí. Ať už nemovitost prodáváte nebo kupujete, technický posudek důkladné seznámení se stavem nemovitosti před prodejem vám může ušetřit spoustu starostí.
