Bydlíte v bytě? Pak vás bude zajímat, jak je to se společnými částmi domu. Co všechno mezi ně řadíme a kdo platí jejich opravy?
Začneme s definicí. Občanský zákoník (konkrétně zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, později doplněný nařízením vlády č. 366/2013 Sb.) popisuje společné prostory jako „ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně“.
Jedná se tedy o:
- pozemek pod budovou,
- stavební části podstatné pro zachování hlavních konstrukcí domu (např. nosné konstrukce, střecha, komíny),
- stavební části podstatné pro zachování tvaru domu (např. různé zdobné úpravy fasády, sochy, balustrády),
- stavební části podstatné pro zachování vzhledu domu (např. okna, venkovní dveře, venkovní zábradlí, fasáda),
- stavební části podstatné pro zachování jednotek v domě (např. zdi ohraničující jednotku),
- zařízení sloužící více vlastníkům jednotky k užívání jeho jednotky – části domu, jejichž určení je takové, že mají sloužit vlastníkům jednotek společně (např. vstup do domu, schodiště v domě, chodby, sklepy, výtah včetně šachty apod.).
Mezi typické místnosti, nacházející se ve společných prostorách domu, patří také půdy, mandlovny, prádelny, sušárny, kočárkárny, kolárny a domovní kotelny. Stejně tak i balkony, lodžie, terasy, atria.
Může se hodit, až budete řešit opravy! Mezi společné části domu skutečně zákoník zahrnuje i balkon, a to i tehdy, že je přístupný pouze z bytu. Stejně tak okna, venkovní dveře a venkovní zábradlí.
Pozor na rozvody energií. I ty bývají součástí společných částí domu
U společných částí domu nejde zdaleka jen o konstrukční prvky nebo prostory. Řadíme mezi ně i technické či technologické vybavení domu. Občanský zákoník přesně specifikuje jejich výčet:
- přípojky od hlavního řadu nebo od hlavního vedení pro dodávky energií, vody, pro odvádění odpadních vod, pokud nejsou ve vlastnictví dodavatelů,
- rozvody elektrické energie až k bytovému jističi za elektroměrem,
- rozvody plynu až k uzávěru pro byt,
- rozvody vody teplé i studené včetně stoupacích šachet; to se netýká rozvodů uvnitř bytu, včetně vodovodních baterií,
- jde-li o centrální vytápění, celá soustava rozvodů tepla,
- protipožární zařízení, nouzové osvětlení včetně záložních zdrojů, osvětlení společných částí,
- veškerá zařízení vzduchotechniky až k zapojení do bytu, pokud byla pořízena jako společná,
- systémy rozvodu a příjmu televizního signálu a datových sítí až k zapojení do bytu,
- rozvody telefonu, domácí zvonek, vnitřní vybavení a umělecká výzdoba společných částí domu, vjezdové závory, brány, vrata a jiné příslušenství domu.
Čím přesnější výčet společných částí domu, tím méně sporů v rámci SVJ
Výčet společných částí domů může být pro většinu lidí matoucí. Jak se nejlépe zorientovat, co patří nebo nepatří do společných prostor domu, v němž bydlíte nebo vlastníte bytovou jednotku?
Všechny společné části musí být definovány v prohlášení vlastníka (či vlastníků) budovy. Přesné určení toho, co bude společnou částí nebo společnou částí s výlučným užíváním vlastníkem jednotky (třeba v případě balkonů či teras) nebo co bude součástí jednotky, je vždy na původci prohlášení. A lze ho upravit individuálně tak, aby co nejvíce vyhovovalo potřebám konkrétního domu.
Dobrý tip pro vlastníky budov! Prohlášení vlastníka by vždy mělo být u vymezení společných částí domu co možná nejkonkrétnější. Tímto způsobem se pak předejde zbytečným sporům v rámci společenství.
Jak vypočítat podíl na společných částech domu?
Společné prostory domu zpravidla spravuje Společenství vlastníků jednotek. To se zřizuje podle zákona nejpozději tehdy, pokud je v domě alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých osob.
A nyní se dostáváme k tomu podstatnému. Jak vypočítat podíl na společných částech domu? Určuje se vzájemným poměrem velikosti podlahové plochy jednotek k celkové ploše všech jednotek v domě.
K čemu je to dobré? Vlastníci jednotek pravidelně přispívají dle výše svého podílu na společných částech domu do fondu oprav. Z něj se pak platí veškeré rekonstrukce na společných částech domu.
Proto doporučuji! Pokud potřebujete v bytě něco opravit, vždy si nastudujte, jestli náhodou tato část není ve společném vlastnictví domu. V tom případě půjde její rekonstrukce na vrub fondu oprav, na němž se podílí všichni vlastníci jednotek. Ze zkušenosti vím, že například u oprav oken na to občas vlastníci jednotek zapomínají a financují je sami.
