Při nákupu nemovitosti se můžeme setkat s několika různými typy vlastnictví. Na první pohled se může zdát, že je to vedlejší věc, ale právě typ vlastnictví má výrazný vliv na cenu, za kterou lze nemovitost koupit nebo prodat. Může se tak stát, že byty nebo domy srovnatelné kvality v jedné lokalitě mohou mít výrazně odlišné cenovky. Pojďme se podívat na základní typy vlastnictví a jak se od sebe vzájemně liší.
Osobní vlastnictví
Osobní vlastnictví je prokazatelné tzv. listem vlastnictví a zápisem vlastníka v katastru. Vlastník se nákupem nemovitosti stává jejím majitelem a může s ní volně nakládat. Nemovitost je tak možné v rámci platných zákonů a nařízení rekonstruovat, pronajímat a přestavět bez předchozího souhlasu třetí osoby. Vlastnické právo nabyté koupí nezaniká smrtí vlastníka, ale stává se předmětem dědického řízení jako součást majetku zesnulého.
Při nákupu nebo prodeji nemovitosti v osobním vlastnictví se podepisuje kupní smlouva nebo také smlouva o převodu nemovitosti a dále je třeba požádat o změnu v zápisu a vložení nového vlastníka na katastru nemovitostí.
Osobní vlastnictví je asi nejžádanější formou vlastnictví, právě kvůli svobodě, kterou umožňuje. Na druhou stranu se také jedná o nejdražší typ vlastnictví. Také je třeba důkladně ohodnotit a znát technický stav nemovitosti.
Specifickým typem osobního vlastnictví je vlastnictví ideálního podílu, nebo také ideální poloviny. V tomto případě má dům nebo byt dva a více vlastníků, přičemž každý z nich vlastní ideální polovinu nebo podíl všeho. Tato ideální polovina není přesně definovatelná a jedná se o tzv. „fyzicky neurčenou polovičku“. Dalo by se tedy říct, že v tomto typu vlastnictví patří všechno všem. Z tohoto důvodu vzniká v tomto typu vlastnictví řada problémů.
Prvním problémem je, že spoluvlastnickým podílem nelze ručit hypotéku. Tím je tento typ podobný družstevnímu vlastnictví. U vlastnictví ideálního podílu je také třeba aby se na všech úpravách a změnách shodli spolumajitelé společně. Nalézt společnou řeč je občas komplikované, a tak je správa takové nemovitosti celkově neefektivní.
Družstevní vlastnictví
Druhým nejčastějším typem vlastnictví nemovitosti je vlastnictví družstevní. U toho typu je majitelem bytové jednotky družstvo. Při koupi družstevního bytu se na kupujícího převádí členský podíl v družstvu a s ním i právo nájmu a užívání družstevního bytu. Převod družstevního podílu probíhá sepsáním smlouvy o převodu členských práv a povinností.
S družstevním vlastnictvím se ale také pojí některá omezení. Pokud kupující není schopný ručit jiným majetkem, není možné si na převod členského podílu hypotéku. Pokud například chcete byt rekonstruovat, je třeba souhlasu vedení družstva. Podrobnosti o těchto omezeních jsou vždy uvedeny ve stanovách bytového družstva. Proto je třeba si před pořízením bytu tyto stanovy důkladně nastudovat a seznámit se s těmito omezeními.
Nemovitost ve vlastnictví firmy
Třetím typem vlastnictví je pořízení nemovitosti tzv. „na firmu“. V tomto případě je vlastníkem společnost s ručením omezeným. Tento typ vlastnictví lze přirovnat k družstevnímu bytu. Je tak možné místo bytového družstva pořídit nemovitost na firmu, která pak prakticky plní podobnou roli. V případě koupi takové nemovitosti pořizujeme kromě bytu i podíl v s.r.o. Převod podílu musí před samotnou koupí schválit celá valná hromada společnosti.
Co z toho vyplývá?
Mimo typu vlastnictví nemovitosti je třeba věnovat pozornost i jiným faktorům. U nemovitostí v osobním vlastnictví se jedná například o zástavní právo a případná věcná břemena. Například právo výminku, doživotní užívání části nemovitosti nebo jiné věcné břemeno může cenu nemovitosti podstatně snížit. Různé typy vlastnictví sebou nesou nejen odlišnosti v ceně, ale také řadu výhod a nevýhod, které jsou pro daný typ specifické. Proto je třeba před nákupem nemovitosti těmto věcem věnovat důkladnou pozornost a nekupovat pouze na základě cenovky. Pokud máte s výběrem nemovitosti problém, dejte mi vědět! Jako váš realitní specialista vám mohu poskytnout odborné rady a pomoct vám se zorientovat na poli realitního trhu.
