V nabídkách realitních kanceláří se často setkáme s nemovitostmi s označením „ideální polovina“. Ceny těchto nemovitostí jsou většinou výrazně nižší než srovnatelné nemovitosti bez tohoto označení. Co tedy přesně znamená vlastnictví ideální poloviny a co tento druh vlastnictví obnáší?
Co je ideální polovina nemovitosti?
Vlastnictví ideální poloviny nemovitosti také nazýváme podílové spoluvlastnictví. Nejčastěji se s tímto typem vlastnictví setkáme u rodinných domů a méně často pak u pozemků. V praxi pak vlastnictví ideální poloviny znamená, že nemovitost má dva vlastníky, z nichž každému patří polovina všeho. Není tedy přesně dáno, komu která konkrétní polovina nemovitosti patří. Ideální polovina nemovitosti nejde nijak vyznačit, a tudíž ji nejde ani nijak vymezit. Jinými slovy lze popsat ideální polovinu nemovitosti tak, že všechno patří všem, a proto je při jakékoliv změně nebo zásahu potřeba jednoznačná shoda obou vlastníků.
Co z toho vyplývá?
Jedním z hlavních důvodů, proč se lidé podílovému spoluvlastnictví vyhýbají, je fakt, že spoluvlastnický podíl nelze použít jako zástavu. Proto nelze koupi ideální poloviny financovat hypotékou. Jediným možným řešením je vlastnictví jiné nemovitosti, kterou můžeme použít jako zástavu.
Dalším zásadním protiargumentem je složitá a neefektivní správa nemovitosti. Při podílovém spoluvlastnictví je ke každé úpravě a změně bezpodmínečně potřeba shoda obou vlastníků. Často do těchto sporů také vstupují rodinní příslušníci majitelů, což může velmi zkomplikovat řešení takřka jakéhokoliv problému.
Velmi omezující je u ideální poloviny nemovitosti také dispoziční právo. Pokud bychom chtěli darovat, převést nebo prodat ideální polovinu, je k tomu třeba souhlas druhého vlastníka. Ten má zároveň předkupní právo k nemovitosti. Prodávající tedy spoluvlastníkovi musí nabídnout koupi celého spoluvlastnického podílu nemovitosti za cenu, kterou mu nabízí zájemce. Spoluvlastník má následně dvouměsíční lhůtu ke koupi celého spoluvlastnického podílu. V případě, že o koupi nemá zájem, nesmí být uskutečněná prodejní cena nižší, než jaká mu byla nabídnuta.
Toto pravidlo má jedinou výjimku, a tou jsou osoby blízké. Na ty je možné spoluvlastnický podíl převést bez toho, aby byl podíl nejdřív nabídnut k odkoupení spoluvlastníkovi. Podle zákona jsou osobami blízkými příbuzní v přímé řadě, tedy mimo jiné sourozenci, manžel, děti a rodiče.
Největším problémem u vlastnictví ideální poloviny je případné uvalení exekuce na nemovitost. V takovém případě je exekuční rozhodnutí uvaleno na celou nemovitost, a tedy na obě ideální poloviny. Exekuční rozhodnutí se také může týkat osobních movitých věcí, které se v nemovitosti nachází, a to bez rozdílu, komu daná věc patří.
Z těchto důvodů je nakládání s ideální polovinou nemovitosti velmi složité, a proto se mu většina zájemců vyhýbá. To je zároveň důvodem, proč se tyto nemovitosti prodávají za výrazně nižší cenu. Existuje ale nějaký způsob, jak tyto nevýhody eliminovat?
Jak nevýhodám předejít?
Nejjednodušším způsobem, jak se vyhnout problémům spojeným s vlastnictvím ideální poloviny nemovitosti, je uspořádání vlastnických vztahů zrušením spoluvlastnictví. Toho lze nejjednodušeji docílit rozdělením nemovitosti na jednotlivé bytové jednotky, nebo jinou formou písemně stvrzeného vypořádání. Stejně jako je tomu u řešení všech ostatních problémů, je třeba bezpodmínečná shoda obou vlastníků.
Ve zcela krajním případě, kdy se vlastnící nemohou dohodnout, je zde možnost soudního zrušení podílového spoluvlastnictví. Soud má v tomto případě moc spor spoluvlastníků rozhodnout. Tato cesta má zpravidla dvě možná řešení. Buďto je nemovitost za náhradu jednomu ze spoluvlastníků (tržní hodnotu) přikázána, a ten může druhého z vlastníků vyplatit, anebo soud může nařídit prodej nemovitosti a výtěžek po odečtení nákladů rozdělí mezi spoluvlastníky. Soudní cesta je ale vždy finančně i psychicky náročná, a proto by měla být tou úplně nejzazší cestou. Nejlepším řešením je tedy vždy dohoda mezi oběma vlastníky.
