Rychlý a bezproblémový prodej nemovitosti za co nejvíc peněz. Buďme upřímní. To si přejí klienti i makléři. Výrazně tomu může pomoci homestaging. Přesto ho v Čechách zatím využívá jen minimum realitních makléřů.
Homestaging neboli zatraktivnění nemovitosti před jejím prodejem je pojem, který na Západě znají už čtyřicet let. Vychází ze slov home (domov) a stage (představení). Věnuje se mu designér, ale už jsem se setkal i s pojmem homestager.
V praxi bych homestaging přirovnal k prodeji auta. Vybíráme si ho na základě technických parametrů, výkonu motoru, přemýšlíme, jestli v něm budeme vozit psa, zda potřebujeme vůz pro velkou rodinu s dětmi a podobně. U prodeje nemovitosti hrají velkou roli ještě i emoce a vizuální stránka. Neovlivníte lokaci, v níž se dům nebo byt nachází. S dispozicemi a stářím domu mohu jako makléř také těžko něco udělat. Na čem ale zapracovat můžu, to je vzhled nemovitosti.
Jak homestaging vypadá v praxi?
Na homestaging je potřeba odborník, se kterým makléř intenzivně spolupracuje. Designér si nemovitost prohlédne a zaměří se na její aktuální stav. Klíčová je pro něj emoce, pocit, který při první prohlídce domu či bytu získá. Podle toho určí, komu by se mohla nemovitost prodat, kdo by o ni mohl mít zájem.
„Jedna z mých posledních nemovitostí je dům nedaleko Prahy. Lokalita, ve které je umístěn, je takovou malou vesnicí v Praze. I proto ji celou chystáme v přírodním stylu, protože v domě tvoří základ materiály, jako je dřevo a kámen.“ Eva Lhotová, homestagerka a designérka
Cílového zákazníka je při homestagingu potřeba mít stále na paměti a podle toho nemovitost připravit. Součástí homestagingu jsou drobné technické úpravy jako je například:
- oprava podlahových lišt
- výměna klik
- oprava baterií
- výměna rozbitých světel a podobně
Nejedná se o rekonstrukce, ale o drobné úpravy. U homestagingu je samozřejmostí také výmalba, a to buď do bílých nebo přírodních neutrálních barev. Barvy volíme podle toho, aby se nemovitost líbila co nejširšímu okruhu zákazníků. Tyto činnosti homestager samozřejmě nedělá sám, má na ně tým lidí.
Jeho chvíle přichází, když je interiér opraven. Pak má dva úkoly. Prvním krokem je příprava a dekorace interiéru na focení. To je absolutní základ, protože nemovitost musí ve změti dalších nabídek na první pohled zaujmout. Klient se o ni musí začít zajímat.
Focení interiéru ale není samo sebou. Předpokládá nejen šikovného a zkušeného fotografa, ale také součinnost s designérem. Ten by mu měl předat svou představu o zákazníkovi a nabídnout mu pohled, jak nemovitost nafotit, jaký úhel, co by mělo být vidět a podobně. Této službě se říká photostaging.
Druhým úkolem designéra/homestagera je připravit nemovitost na návštěvu potenciálního zákazníka.
Mýtus o homestagingu. Už jsem se setkal i s názorem, že prací homestagera je zakrýt nedostatky nemovitosti. To ale není pravda. Jeho přičiněním naopak dochází k drobným opravám, které by klient později tak jako tak musel udělat. Při prodeji ale daleko lépe působí, když tyto věci vyřešíme dopředu a klient je nemusí podvědomě vnímat jako práci, která ho teprve čeká.
„Zkušený homestager musí vnímat i další vjemy jako je čich. Dbáme například i na prostor. Když do nemovitosti přijde vícečlenná rodina, nesmí nic překážet, klient se nesmí ničemu vyhýbat. Protože v momentě, kdy se někdo dotkne nějakého předmětu, vysílá mu to signál do mozku, že se nachází ve stísněném prostoru.“ Eva Lhotová
Cíl photostagingu: Prostor je potřeba odlehčit a odosobnit
Klienti se mohou setkat také s pojmem photostaging. V čem se od homestagingu liší? Základním rozdílem je, že styling se dělá u nemovitostí, které jsou původními majiteli stále obývány. Designér společně s majitelem i makléřem vytvoří tým, jehož jediným cílem je odosobnit nemovitost a připravit ji na prodej.
Zákazník, který přichází se zájmem o koupi, nechce vidět, jak žije předchozí rodina. S tím souvisí například úklid osobních fotek či předmětů. Věci, které neslouží ke každodenní potřebě, musí majitel uložit do krabic. Stejně je později bude stěhovat, tak to má alespoň nachystané dopředu. Celý prostor se tím vyčistí a otevře. Designér následně interiér nemovitosti ještě více odlehčí. Ve většině domácností je totiž hodně nábytku a zbytečností.
Do bytu se navozí dekorace a prostor se vyfotí. Toto je photostaging. Podle zkušeností designérů jsou klienti nakonec i překvapeni, jak dobře se jim tam žije s menším množstvím věcí. A dodržují to i na prohlídky, aby potenciální zájemci viděli stejný prostor, jaký byl na fotografiích.
Homestaging nejvíc prospěje prodávajícímu
Pro koho je homestaging nejpřínosnější? Největší užitek přinese pochopitelně prodávajícímu. Ten totiž nemovitost prodá rychleji a za lepší peníze. Ideálním tandemem je pak spolupráce homestagera s makléřem.
Homestaging nezabere moc času. U každé nemovitosti je to samozřejmě individuální, ale pro představu lze byt 4kk nachystat za týden.
„Naposledy jsem připravovala byt 4 plus kk po desetiletém pronájmu. Tam jsme společně zajistili úklid, výmalbu bytu, vyklizení starších věcí a také drobné opravy. Trvalo nám to pět pracovních dní. Po homestagingu jsme pak s dalším dodavatelem dělali fotografie i virtuální prohlídku.“ Eva Lhotová
Designér často v nemovitosti tráví víc času než leckterý makléř. Jeho rady týkající se prodeje nemovitosti jsou tudíž klíčové. Přesto služeb homestagerů zatím využívá jen zlomek českých makléřů. Většina si tyto služby ještě stále dělá sama. Jezdí po nemovitostech s taškami a střídají pár svíček, barev a umělých kytiček. Nedokážou ale zachytit individualitu nemovitosti a dobře zacílit na potenciálního zákazníka.
Každý makléř má určitou kulturu prodeje a profesionalitu. V procesu prodeje nemovitosti má svůj díl práce a každý je odborník na něco jiného. Když se ale do přípravy nemovitosti zapojí i designér, uvolní ruce makléřovi, který se může pořádně věnovat samotnému prodeji. Nebo třeba i další zakázce.
Proč jsem homestagera zapojil do svého týmu a jeho služby pravidelně využívám?
V první polovině roku 2018 jsem prodával dům. Získal jsem zakázku po předchozím neúspěšném makléřovi. Přemýšlel jsem, co pro klienta udělat jinak. Makléř přede mnou nebyl úspěšný a já nechtěl opakovat jeho chyby. Dům byl prázdný a viděl jsem to jako vhodnou příležitost homestaging vyzkoušet.
Měl jsem za sebou už školení na toto téma, ale čekal jsem na vhodnou dobu, kdy službu využiju. Při prodeji to nakonec hodně pomohlo, klienti si dokázali prázdný prostor lépe představit. Hned viděli, jak by mohl jejich domov vypadat. Designér totiž těmto věcem rozumí a dokáže do prostoru přinést i emoce. Teplo domova. Zájemci se pak už při prodeji cítí dobře.
Rozhovor s designérkou Evou Lhotovou o tom, co je homestaging, najdete na mém Youtube kanálu.
