Každý, kdo užívá jakoukoliv nemovitost, se někdy dostal do situace, kdy je třeba provést různé drobné i větší opravy. Každý z nás se někdy setkal s rozbitou vodovodní baterií, nefunkčním spotřebičem nebo dosluhujícím nábytkem. Jak ale takové opravy řešit v nájemním vztahu? Které opravy by měl hradit nájemce a které pronajímatel? Co přesně se považuje za drobnou opravu? V dnešním článku si tyto otázky zodpovíme.
Povinnosti pronajímatele
Jednou ze základních povinností pronajímatele je udržování nemovitosti ve stavu způsobilém k užívání. Pronajímatel musí zajistit, že nemovitost splňuje všechny požadavky k bydlení. Těmito požadavky je myšleno splnění všech hygienických standardů a zajištění komfortu potřebného pro bydlení (například funkční vytápění). Pronajímatel je také povinen udržet nemovitost v takovém stavu, v jakém se nacházel na začátku nájemního vztahu, nebo ve stavu, jaký byl dohodnutý oběma stranami v nájemní smlouvě.
Pokud nájemce zjistí závadu, kterou by měl řešit pronajímatel (závada na vytápění, prasklý přívod vody, výpadek elektřiny), je třeba pronajímatele o této závadě co nejdříve informovat. Jestliže pronajímatel tuto vadu neodstraní v přiměřené době, může jí na náklady pronajímatele odstranit sám nájemce, nebo může po dobu trvání závady po pronajímateli požadovat slevu na nájemném. Pokud pronajímatel neodstraní závadu v přiměřené lhůtě, může nájemce také nájem zcela vypovědět.
Pokud ale nájemce takovou závadu včas neoznámí, nemusí mít nárok ani na slevu z nájemného, ani na proplacení nákladů, pokud závadu odstraní ze svého. Je tedy třeba pronajímatele o těchto závadách informovat co nejdříve a předejít tím případným komplikacím. Pokud však vady nevznikly řádným užíváním nemovitosti, ale prokazatelně vznikly zaviněním jedné ze smluvních stran, musí je na své náklady odstranit ten, kdo je způsobil. Nájemce v tomto případě odpovídá za škody způsobené členy jeho domácnosti.
Povinnosti nájemce
Rozdělení oprav nemovitosti mezi nájemce a pronajímatele řeší speciální vládní nařízení. Podle něj je nájemce povinen provádět pouze běžnou údržbu a běžné opravy. Tyto pojmy jsou vládním nařízením přímo definovány, a to konkrétním výčtem činností a finančním limitem 1000 Kč pro jednu opravu. Za drobné opravy se například považují:
- opravy vrchních částí podlah,
- výměny prahů a lišt,
- opravy částí oken či dveří a jejich součástí,
- opravy kování, klik, rolet a žaluzií,
- opravy vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů, zásuvek rozvodů datových sítí,
- výměny žárovek a uzavíracích ventilů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru
- opravy uzavíracích ventilů na rozvodech vody s výjimkou hlavního uzávěru,
- výměny sifonů a lapačů tuku
- opravy indikátorů vytápění a certifikace bytových vodoměrů teplé a studené vody.
Mezi běžnou údržbu, k níž je nájemce povinen, je také udržování a úklid bytu včetně jeho zařízení a vybavení. Tím je myšleno, kromě běžného úklidu, například malování, tapetování, čištění zanesených odpadů nebo kontroly a revize určitých zařízení (nejčastěji plynového kotle).
Mezi drobné opravy se také počítají jiné činnosti, jejich náklady nepřesahují částku 1000 korun (bez nákladů na dopravu). Pokud však celková částka vynaložená nájemcem na drobné opravy dosáhne během jednoho roku limitu 100 Kč/m2 obytné plochy, veškeré další opravy nad tento limit hradí pronajímatel.
Nájemce a pronajímatel se mezi sebou mohou domluvit ohledně péče o nemovitost i odlišně, než je uvedeno ve vládním nařízení. Pokud ale dohoda nájemci ukládá více povinností než toto nařízení, nemusí se jím nájemce držet. Pokud by nájemce byl na základě uzavřené dohody povinen provádět více, než mu ukládá právní předpis, znamenalo by to ochuzení na jeho právech.
